計画道路
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オープニング
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こんにちは! Homey若杉です。
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若杉店長、不動産用語を教えてください!
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はい、今回は何になりますでしょうか?
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今回は計画道路になります
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はい、計画道路ですね 結構難しい案件ですね
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うちの隣のちょっと離れたところすぐなんですけど、計画道路が走っているんですよね。
家あるんですけど、これどうなるのかなってちょっと分からないなと。
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いろんなケースがありますね。
都市計画道路、都市計画法上の例えば道路とか公園とかいろいろ、水道下水とかも多分入っているんですけども、都市計画として定められてくると、都市計画道路とか都市計画公園みたいなものが計画決定みたいな形で始まっていくような形なんですね。
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計画道路に関しては都市計画施設の道路を作りたいよという形なので。
都市計画の一部の都市計画道路なので、そこの中での計画道路みたいな形の表現にはなってくるのかなと、ちょっと表現がわかりにくくて申し訳ないんですけど。
結局その計画道路をそれぞれの行政で計画道路って都市計画課みたいなところがあるので、そこで確認するとどういう風に入っているのかというのがほぼわかるんですけども、かなりな道路の数があります。
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で、その中でも全部が全部同時にいっせーのせ、という形にはできないので。
今はちょうどたしか第四次事業化予定路線みたいなものが東京都の場合ですと銘打ってまして
平成28年度から令和7年度までを第四次という10年間単位でやるんですけど。
そこがまた終わると今度第五次みたいな形で10年間また、という形になると思うんですけど、優先的に道路を作っていきたいというようなものがその中でも路線が決まってきています。
そちらに入っている道路というのは比較的直近で道路になりやすいのかなというところがあります。
事実上そこに入ってなくて、まあ起こらないよねみたいな状況になっているような雰囲気の計画道路も実際結構あるようです。
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結局、それが外れない限りはないと言えないじゃないですか。
ただ優先順位とか、そういうお金の予算の順番とかから考えると、実質なかなか進まないよねというような計画道路というのも結構あるらしいんです。
ただ、私がこれ絶対ないですよねという明言もできないのでこういうふうにまどろっこしい表現にはなってしまうんですけど、そういうものもあるようです。
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なのでそういう中で、まず計画道路というふうになっている場合ですと、その事業化予定に入っているか入っていないかというのが大事になります。
事業化という言い方をしましたけれども、根本的に言うと計画決定っていうのがあって道路を作りたいよというただ計画だけですね。
これがかなり多いです。
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で、その中でこの道路をやりますよとなると事業化決定というのがあります。
当然、事業化決定される前にそこの道路をやるよ云々という近隣設備だとか測量だとか、いろいろ入ったりとかあるので。
事実上事業化決定する前にそこに関わってくる方はほぼほぼわかるはずなんですけど、そういう中でこう大きく分かれていきます、と。
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事業化決定されてしまうと、基本的には10年以内に作りたいというような方向性になるケースが多いので、その年度内ですね。
第四次の中の10年間で作りたいという形にはなってくるので、結構早かったりとか道路になる動きが早期に動いていたりとかというような形にはなりやすいのかなと思います。
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分かりました。
私の家の近くにある計画道路がどうなるかはちょっと見てみないとわからないですね。
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そうですね、そこはちゃんとした情報を見てみないと分からないというのと、その計画決定が走ってても家は普通に建てられます。
ただ都市計画法の中での建築制限というのが起きてくるので、よく起こりやすいのが建物が2階までだとか、木造だとかコンクリートブロック造りだとか単純な鉄骨造だとかというような造り方になります。
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よくマンションに使われる鉄筋コンクリート造とか鉄筋鉄骨コンクリート造とかいうものは、ちょっともうかなり堅固な建物みたいな形になるのでなかなか許可が下りないケースの方が多いんですけども。
そういうふうな堅固じゃない非堅固という扱いになる建築物だと許可が下りるケースが多いですね。
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要はその、道路になるかもしれないから?
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どかしやすい、ような家みたいにはなりますね。
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価値が下がったり上がったりは？
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ありますね〜。
これはちょっと地域性によっても違ってくるので、例えば東京23区と23区以外の多摩地域というような言い方になるかもしれないですけど。
計画道路が沢山走っているので、2階建てしか建たない住宅街のところに計画道路が入っている場合ですと、分かりやすく言うと同じような制限しかかかっていないので、まあまあ普通に同じように建てられるので不動産的な価値としてそんなに変わらなかったりと。
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ただ23区の方になると一般住宅という形ではなくて、かなりこう上に伸びて建築できるような土地の方が多いので。
そういうところに計画道路が入ってしまっていると建物の高さ制限を受けてしまったりとかすると、思ったようなその土地活用ができないので、不動産評価的にちょっと安く出さざるを得なくなったりとかいうようなことは当然あると思います。
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計画道路に絡む物件は大丈夫なんですかね？
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計画道路も例えばわかりやすいのは一番道路に全部スポッと物件が入っちゃってると分かりやすいですね。
そうするとその事業が始まった時にもう100%買い取るか買い取らないかというところだけになるので、それは一番わかりやすいですと。
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ただ一部（物件が計画道路に）かかってしまうよと。
その一部かかるところも例えば100平米あって30平米しかかからないのか、70平米取られてしまうのかというところによってもちょっと扱いは全然違ってくるので。
そこは土地の面積によってどれだけ取られるかというところによって、どういう風に扱うかというところが大事になってくるのかなと。
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そこは若杉店長に相談するという話ですかね。
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その方がありがたいですね。
ちょっとフィーリング的な話し方が結構多くなるので、何て言うんでしょ、役所に聞いても100%の回答というのはどうしても得られないものなので。
100%確定しないと行政の方は言わないので、扱いとかケースとかでフィーリングを聞いてうまくフィーリングでお伝えするしかないっていうところが正直ございます。
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ではその中で把握していただいて
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そうですね。
なのである程度断定的に話せるところもあればここはちょっとクエスチョンですよっていう三角のところも当然物件によっては出てくるので、そこはもうある程度物件ごとにご相談させていただいたりとか、説明させていただいたりした方がいいのかなと思いますね。
この動画の中で収めようとするとちょっと無理が出てきちゃうかなと。
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わかりました。じゃあ計画道路で困った時は若杉店長にご相談ですね。
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ぜひぜひ相談していただければと思います!
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本日はありがとうございました!
8:16
はい、ありがとうございました!
よろしくお願いいたします! ご連絡をお待ちしております！
